Le rôle de l’agent immobilier
En tant qu’intermédiaire dans les transactions portant sur les biens immobiliers, l’agent immobilier est le trait d’union entre vendeur et acheteur ou entre propriétaire et locataire. La loi ne fixant pas de limites à son champ d’action, il peut aussi bien exercer dans le cadre des biens particuliers (terrains, logements, garages) que dans l’immobilier d’entreprise (commerces, entrepôts, bureaux…).
les fonctions de l’agent immobilier
Si une fois avoir répondu à la question « comment devenir agent immobilier » l’on posait la question « en quoi consiste le métier d’agent immobilier? », beaucoup répondraient « vendre et louer des biens immobiliers ». Si cette réponse n’est pas fausse, elle est très réductrice car ces deux activités ne sont que le résulat de bien d’autres activités préalables.
1) Prospecter
L’agent immobilier n’a pas affaire uniquement à des propriétaires désireux de vendre un bien, il reçoit aussi des acheteurs potentiels ayant en tête une idée bien précise du bien qu’ils souhaitent acquérir.
Si la demande ne correspond à aucun des biens que possède l’agent dans ses fichiers, cela signifie qu’il doit prospecter jusqu’à ce qu’il déniche la perle rare susceptible de satisfaire le client.
2) Evaluer
Avant de mettre un bien en vente, l’agent immobilier doit d’abord en étudier les caracéristiques : emplacement géographique, surface, état général, critères de confort… Ce n’est qu’au terme de cette étude qu’il pourra détermniner sa valeur réelle.
3) Contrôler
Le contrôle s’effectue au niveau du titre de propriété (s’assurer que le vendeur est réellement le propriétaire), du relevé des charges, des diagnostics immobiliers s’ils ont déjà été effectués, éventuellement de la mairie ou du notaire pour des précisions d’ordre juridique (par exemple une servitude).
4) Rédiger le mandat
C’est la preuve obligatoire et incontestable de l’accord passé entre propriétaire et professionnel pour que ce dernier prenne en charge la vente du bien.
5) Faire visiter
S’il arrive parfois qu’un bien trouve très vite acquéreur c’est loin d’être le cas le plus fréquent, ce qui signifie un nombre incalculable de visites.
Hormis toutes ces activités, l’agent immobilier doit également consacrer beaucoup de temps à la gestion de l’agence : publicité, petites annonce, comptabilité, tâches administratives diverses.
Les conditions d’exercice de la profession
Elles sont régies par la loi 70-9 du 2 janvier 1970, dite « loi Hoguet » et son décret d’application du 20 juillet 1972. L’agent immobilier est tenu :
- d’être titulaire d’une carte professionnelle délivrée par la préfecture ;
- de justifier d’une garantie financière permettant le remboursement des fonds détenus, sauf s’il a déclaré son intention de ne détenir aucun fond ;
- de contracter une assurance Responsabilité Civile Professionnelle ;
- de détenir un mandat écrit l’autorisant à s’engager ou à négocier pour le compte du bailleur ou du propriétaire.
Les obligations de l’agent immobilier
1) Le devoir de conseil
C’est la première des obligations de l’agent immobilier vis-à-vis du client. Il doit le guider vers la meilleure façon de valoriser son bien de façon à ce qu’il trouve preneur, ainsi que sur son prix de vente. Il est humain que tout vendeur cherche à réaliser une bonne affaire mais il incombe à l’agent immobilier de faire preuve de réalisme quant à la valeur véritable du bien.
Il doit également s’assurer de la régularité de la transaction. Ainsi, dans le cas d’une vente, il est tenu de vérifier le titre de propriété du vendeur, la surface du bien, l’absence ou l’existence de servitudes ; le propriétaire devant effectuer certains diagnostics obligatoires (termites, amiante, bilan énergétique…), l’agent doit également s’assurer de leur réalité.
A ce titre il porte la responsabilité des renseignements figurant dans l’acte qu’il fait signer. Cependant, dans le cas de vices cachés, il n’est responsable que s’il en avait connaissance par information ou par l’examen des lieux et qu’il ait sciemment omis de les mentionner.
2) Les règles de publicité
- Concernant sa qualité d’agent immobilier, tous les documents doivent indiquer la raison sociale et l’adresse de l’entreprise, le lieu de délivrance et le numéro de la carte professionnelle, l’activité exercée. Affichage obligatoire dans tous les lieux où est reçue la clientèle du numéro de carte professionnelle, des dénomination et adresse du garant, ainsi que du montant de la garantie.
- Concernant les tarifs, affichage obligatoire à l’entrée de l’agence des prix TTC des prestations.
- Concernant les annonces, il lui est interdit de :
- diffuser une annonce sans mandat,
- présenter comme exclusif un bien faisant l’objet d’un mandat simple,
- mentionner un prix de vente et une surface différents de ceux indiqués sur le mandat,
- proposer un bien déjà vendu.
3) Le mandat
Il peut être simple (l’affaire est confiée à plusieurs agences et le propriétaire recherche aussi des acheteurs) ou exclusif (un seul agent immobilier est en charge de l’affaire).
Le mandat doit obligatoirement indiquer :
- sa durée (généralement 3 mois),
- l’étendue de la mission,
- la rémunération de l’agent, en indiquant celui qui en aura la charge,
- les conditions de maniement des fonds,
- le numéro d’inscription au registre des mandants.
4) Le démarchage à domicile
Si le mandat ou le contrat de location sont signés en-dehors de l’agence, le client dispose d’un délai de réflexion de 7 jours comme dans tout cas de démarchage à domicile. Aucun paiement ne peut lui être réclamé durant cette période.
La rémunération de l’agent immobilier
L’agent immobilier ne peut percevoir de commission que sous certaines conditions :
- être titulaire de la carte professionnelle ;
- disposer d’un mandat écrit ;
- avoir rempli la mission indiquée dans le mandat ; en cas de mission incomplète, le montant de la commission sera diminué.
Toute rémunération étant interdite avant la conclusion du contrat, la commission est versée après signature de la vente devant notaire. Cependant dans certains cas le salaire d’un agent immobilier contient une partie fixe et une partie variable sur commissions.
En matière de location, le propriétaire acquitte les frais de recherche et de négociation, cependant qu’il les partage avec le locataire pour le rédaction de l’acte de location.
Conclusion
Le grand nombre de responsabilités que comporte la profession d’agent immobilier ajouté à l’augmentation vertigineuse des prix a conduit à une nouvelle forme d’exercice du métier par le biais des Réseaux Immobiliers : l’Agent Mandataire Indépendant. En l’absence de bureau (le mandataire travaille à partir de son domicile) donc de charges, le pourcentage de commission se trouve réduit, satisfaisant ainsi acquéreurs et vendeurs.
