Les fonctions de l’administrateur de biens
Même si l’administrateur de biens peut se diversifier en effectuant également des transactions immobilières, son rôle essentiel consiste à gérer les biens locatifs (habitations ou locaux commerciaux) qui lui sont confiés par des particuliers ou des entreprises (sociétés foncières, compagnies d’assurance…). Cette gestion l’amène a accomplir des tâches diverses.
1) Gestion locative
Quand un propriétaire charge un administrateur de la gestion de ses biens, ce dernier doit en premier lieu trouver des locataires. Il s’occupe de faire visiter le bien, s’assure de la bonne santé financière du futur occupant, établit l’état des lieux, rédige le contrat de location, calcule les charges et les répartit entre propriétaire et locataire, encaisse le loyer dont il fait parvenir le montant au propriétaire.
2) Entretien
Le maintien en bon état incombe à l’administrateur de biens. C’est lui qui décide des travaux à entreprendre (ravalement, réparations…) et qui les contrôle. Il négocie auprès des divers corps de métiers (appel d’offre, comparatif de devis) et assure le suivi du chantier.
3) Règlement des litiges
C’est encore lui qui veille au respect du règlement de copropriété ; il règle les litiges à l’amiable et est habilité à engager des poursuites judiciaires en cas de difficultés (dégradation du bien, non-paiement des charges…).
4) Compte rendu
Il adresse les convocations pour l’assemblée générale annuelle au cours de laquelle il rendra compte de sa gestion et déterminera le budget annuel de fonctionnement de la copropriéé.
Qualités requises
- Dynamisme et disponibilité : jongler entre les rencontres avec artisans et entreprises, les réunions de chantier, les visites de biens et les travaux administrtifs tout en répondant aux sollicitations des clients nécessite à la fois santé et organisation rigoureuse.
- Patience et diplomatie : l’administrateur de biens occupant la fonction de syndic peut être amené à régler des conflits entre copropriétaires ; convaincre ces mêmes copropriétaires que des travaux sont indispensables est souvent laborieux. Il faut non seulement trouver les bons arguments mais également faire preuve d’une aimable détermination. En d’autres termes, une main de fer dans un gant de velours!
- Maîtrise de la législation : le droit immobilier ne doit avoir aucun secret pour lui, non plus que tous les nouveaux textes en vigueur.
- Bonne connaissance du bâtiment : pour lancer des appels d’offre et assurer le suivi des chantiers, il faut savoir parfaitement de quoi il retourne.
- Aisance avec les chiffres : une bonne gestion passe obligatoirement par une comptabilité rigoureuse.
Formation
Une formation supérieure en droit et gestion est indispensable pour être administrateur de biens :
- BTS Professions Immobilières ;
- DUT carrières juridiques ;
- Licence pro dans l’immobilier spécialités administration de biens et gestion immobilière ou droit et gestion immobiliers ou gestionnaire de l’habitat locatif et de l’habitat social ;
- Master pro spécialités droit des opérations immobilières ou gestion de l’investissement immobilier et de la construction ou droit de l’urbanisme et de l’immobilier ;
- Diplômes d’écoles spécialisées (ESPI, EFAB, ESI…).
Conditions d’exercice
Comme toute profession touchant à l’immobilier, celle d’administrateur de biens est régie par la loi Hoguet donc soumise à la détention de la carte professionnelle « gesion immobilière » délivrée par la préfecture.
Salaire
Le salaire est représenté par un pourcentage sur les sommes encaissées. Il s’agit d’honoraires libres donc négociables et le chiffre d’affaire d’une agence dépend du nombre de biens gérés. On peut considérer qu’un débutant perçoit de 2300 à 2900€ brut mensuels.
Evolution de carrière
L’administrateur de biens commence à travailler dans l’immobilier généralement comme assistant. Au bout de 5 à 7 ans d’expérience il peut administrer un portefeuille de biens et encadrer une équipe de gestionnaires. Il peut également monter sa propre agence.
